Diario La Segunda

Aun cuando la ralentización de la economía ha afectado el mercado de los centros de bodegaje, impactando en la vacancia, lo cierto es que también ha abierto interesantes ventanas de oportunidades, tanto para inversionistas como para usuarios finales, sobre todo en momentos en que los análisis no aparecen mostrar pronta recuperación.

En efecto, el lento desempeño de los distintos sectores económicos derivó en una baja en la actividad de los centros de bodegaje industrial que quedó en evidencia en el alza de la tasa de espacios desocupados.

El análisis de la consultora Colliers International para el primer semestre de 2016 señala que la tasa de vacancia llegó a 6,6%, lo que significa un alza de 1.2 puntos porcentuales más que el semestre anterior. Con ello la superficie disponible alcanzo los 213.415 m2, de los cuales 43,4% corresponde a bodegas clase A -Aquellas con un tiempo de construcción menor a 15 años, cercanas a vías de acceso principal y de zonas o parque industriales- y 56,6% a espacios clase B, es decir las que tienen una antigüedad superior a 15 a los y están ubicadas cerca de vías de acceso secundario.

El mismo estudio indica que la absorción registró una baja respecto del semestre anterior, llegando a solo 10.600 m2 Al desagregarlo por sector, el informe indica que la absorción tuvo valores negativos en 3 de los 5 sectores de estudio. Así, el sector poniente fue el que más metros cuadrados liberó con -20.431 m2 seguido del Norponiente (-13.656 m2) y el centro (-5.714 m2). Los sectores sur y norte en tanto, no desocuparon espacios.

El análisis es compartido por la consultora Arenas & Cayo, cuyo gerente de Estudios, Cristián Gutiérrez, señala que la vacancia en parques de bodegaje industrial llegó, durante los primeros seis meses de 2016, a 9,9% lo que obedece a la baja actividad económica que registra el país.

Desde GPS Property, en tanto señalan que -Para este mismo periodo- la tasa de vacancia se ubicó en 12, 28%, para el mercado clase 1 -aquellas que tienen una subdivisión mínima de bodegas de 800 m2-, equivalente a 435.281 m2 disponibles. Ellos significa -señala el documento- «un aumento de 23% en la tasa de vacancia en la relación con el periodo anterior, cuyo factor más incidente es la desocupación de espacio en centros de los grandes operadores».

La absorción de este ciclo también registró una caída con un total de 52.078 m2 en clase 1, con una disminución de 71% en relación con el periodo anterior. Respecto del mercado de bodegas clase 2 -Aquellas que tienen una subdivisión mínima de 200 m2 y máxima de 1.800 m2 y que debe contar con oficinas-, se mantienen los niveles de vacancia con una tasa de 22,4% equivalentes a 50.079 m2 y una absorción de 20.700 m2.

Jaime Silva, gerente de Proyectos de Central Bodegas, comparte la opinión de los expertos, al señalar que los «últimos años han sido duros» debido a la contracción de la demanda y la incertidumbre que han generado las reformas impulsadas por el gobierno, lo que «ha afectado los niveles de stock de nuestros clientes y, por ende, la demanda de superficie, lo que a incidido en los precios y la tasa de vacancia».

Precios

Con todo, los precios se han mentenido estables, Según el informe de Colliers International, el promedio de arriendo no tuvo variación respecto del último semestre de 2015, situándose en 0,12 UF/m2.

Los promedios más altos de arriendo se registraron en la zona centro con 0,158 UF/m2, seguido por el sector norte con 0,136 UF/m2, zona poniente con 0,119 UF/m2 y el sector sur con 0,117 UF/m2. Desde GPS Property, en tanto, señalan que las bodegas de clase 1 registran un valor promedio ponderado de 0,118 UF/m2 mientras que en clase 2 es de 0,125 UF/m2.

Oportunidades

Es en este contexto que Felipe Larroulet, gerente del Area de Oficinas de Colliers International, señala que si bien el momento es complejo, la oportunidad sobre todo para inversionistas nuevos está en «flexibilizar los precios para contratos cortos (de uno a tres años) evitando así bodegas vacías y apostando, a su vez, a una posterior renovación con precios más cercanos a la media del mercado.

Asimismo, los inversionistas podrían encontrar ventajas a la hora de comprar centros de bodegas donde «la baja de arriendos haya golpeado financieramente a sus dueños», aunque advierte que «aún no hemos llegado a niveles tan bajos de actividad».

Desde Arenas & Cayo, Cristián Gutiérrez señala que la clave está en ofrecer espacios flexibles que puedan «aumentar o disminuir la superficie ocupada con una buena accesibilidad».

La especialización -asevera- es buena en época de crecimiento, pero la adaptabilidad es clave en tiempos de baja actividad económica. La clave es bajos precios, fácil adecuación a las necesidades cambiantes entre ciclos de una empresa y logística adecuada».

Precisamente éste es uno de los sellos de Central Bodegas. Jaime Silva señala que «nuestro elemento diferenciador ha sido siempre la flexibilidad para aumentar y disminuir superficie y una atención personalizada y , en momento difíciles, estamos dispuestos a hacer contratos más flexibles aún».

Los Expertos coinciden en que esta coyuntura ofrece interesantes oportunidades en términos de conseguir bodegas en buenas ubicaciones a precios convenientes o con mejores condiciones contractuales.

Proyección

Como es tradicional, se prevé que hacia fin de año la tasa de vacancia sea algo menor por un factor estacional. En este sentido, Felipe Larroulet, de Colliers International, señala que en el segundo semestre se produce un «aumento de stock que requiere el retail» para enfrentar el periodo de navidad, vacaciones y temporada escolar.

Punto en el que coincide Jaime Silva: «La tasa de vacancia que esperamos para fines de año es siempre menor a la que se registra como promedio anual, ya que las operaciones logísticas de la navidad y temporada escolar siempre requieren superficie para esas fechas».