Revista Negocios Globales
Centros Logísticos: Evolucionando hacia un nivel de servicio superior.
En los últimos años, dado el aumento del consumo y del e-commerce, nuestro país ha sido escenario de un importante crecimiento de los Centros Logísticos. Actualmente, y a pesar del pesimismo de algunos sectores con respecto a las proyecciones de la economía nacional, el mercado logístico chileno, y en especial el sector del bodegaje, continúan por una senda optimista. Sobre esta evolución y sus proyecciones, conversamos con importantes actores del rubro.
En la actualidad, la industria logística nacional dispone de una variada oferta de centros logísticos, especialmente en la Región Metropolitana, comuna que concentra la mayor cantidad de estas instalaciones. La evolución del mercado ha permitido generar una variada oferta, contando incluso con espacios “a la medida” de los requerimientos de los clientes. Sin embargo, este escenario es el resultado del crecimiento vivido en la última década.
En términos generales, el principal cambio del mercado de bodegaje se registra en las características del producto final, afirma Felipe Besnier, Gerente de Inteligencia y Estrategia de Patagon Land. “La incorporación de actores y centros de formatos más pequeños ha sido el mayor cambio en tendencia de los últimos años. Hoy, existen diversos desarrollos que buscan satisfacer la demanda de bodegas de formato pequeño con oficinas, e incluso centros de bodegas de mayor tamaño han adaptado su producto en busca de flexibilidad que les permita acoger esta demanda”, sostiene.
Al respecto, Jaime Silva, Gerente de Proyecto de Central Bodegas, explica que “los centros de bodegaje y logística hoy ofrecen una serie de otros servicios al cliente, como amplias zonas de maniobra, espacios habilitados para faenas de carga y descarga, seguridad, entre otros”.
Agrega que estas mejoras se ven impulsadas por la creciente tercerización de estos espacios por parte de las empresas y el consecuente incremento de la demanda por arriendo de bodegas y centros logísticos. Por ello, asegura que “ha habido un crecimiento exponencial de estos espacios en los últimos cinco años y estimo que en este período se ha duplicado la superficie disponible”. Por su parte, Adrián del Río, Gerente Comercial y Renta Inmobiliaria de Viviendas 2000, confirma que “en estos últimos años se ha visto un incremento importante en la cantidad de metros cuadrados destinados a bodegas y logística, respondiendo a una necesidad expansiva que existía hace cinco años”.
En tanto, Rodrigo González, Gerente General de Mersan, sostiene que “durante muchos años, el mercado de los centros logísticos y de bodegaje creció con un acento muy marcado en el volumen,
más allá de cualquier otra consideración. Lo relevante estaba en la producción o ingreso de superficie al mercado, más que de la propuesta de valor de esas instalaciones”.
Para el ejecutivo, esa tendencia cambió “afortunadamente” en los últimos años, ya que cada vez es más frecuente ver propuestas nuevas en cuanto a modulaciones, formatos (bodegas, oficinas, showrooms, etc.), ubicación, prestaciones comunes, entre otras características.
“La incorporación de nuevos formatos ha facilitado la maduración de la industria, observándose una segmentación natural de la demanda de superficies, lo que se traduce en instalaciones con una mayor capacidad de satisfacer las reales necesidades de las empresas”, asegura.
Proyecciones
En términos de vacancia, 2015 fue un año complicado, asegura Besnier. “La disminución en el dinamismo de la economía, sumado a la disminución de la actividad económica, llevaron la vacancia al alza, a valores cercanos al 10%. En el segmento de bodegas pequeñas, la vacancia fue mayor, explicada principalmente por el ingreso de nuevos productos a un mercado todavía incipiente”, explica.
En el mismo contexto, Silva coincide en catalogar 2015 como un año “particularmente difícil, con un aumento de las tasas de vacancia por una disminución en el consumo y, por supuesto, como toda actividad económica, se vio afectada por las variadas reformas impulsadas por el Ejecutivo”.
En relación al precio de esta oferta, el Gerente de Inteligencia y Estrategia de Patagon Land, indica que “este reflejó el incremento de vacancia con una baja moderada, pero con mayor holgura en las condiciones de cierre de los usuarios, ya sea habilitando oficinas u otorgando mayor cantidad de meses de gracia en los contratos de más largo plazo”. Este año, el profesional cree que “estará marcado por una contracción en la producción, en busca de reducir el stock en oferta y regular el precio para evitar la caída del mismo”.
En tanto, el Gerente de Proyecto de Central Bodegas, destaca que “hemos sentido que los meses iniciales de 2016 han sido mejores respecto al año anterior, y estamos seguros de que en un corto plazo se retomarán los niveles de crecimiento que mostraba esta industria”.
En tanto, el Gerente Comercial y Renta Inmobiliaria de Viviendas 2000, indica que “el año pasado se pudo observar una baja potente en las operaciones logísticas de los importadores nacionales,
lo que implicó un estancamiento en la colocación de nuevas superficies. No obstante, para este año, esperamos una tendencia similar a la de 2015”.
En esta línea, la industria del bodegaje chilena ha dado señales de optimismo para este año, esperando lograr mejores resultados, seguir construyendo y creciendo en un mercado que busca entregar un nivel de servicio superior.
